Immobilier
Investir dans l’immobilier LMNP en résidence de service avec
Conrad Conseil
Investir dans une résidence gérée étudiante ou sénior, tout en bénéficiant du régime de loueur en meublé non professionnel, présente des atouts incontestables. Pour autant, mieux vaut se faire accompagner par un professionnel du patrimoine afin d’éviter les écueils propres à cette niche patrimoniale et fiscale. Les résidences gérées sont en général des résidences de tourisme, d’affaires, étudiantes, EHPAD et sénior. Conrad Conseil vous propose principalement d’investir dans deux types de résidences de services pour des raisons de démographie, d’une part, et des opportunités de marchés en constante évolution, d’autre part.
A savoir :
- Les résidences seniors
- Les résidences étudiantes.
Actuellement, le nombre d’étudiants explose et la population française vieillit. Les résidences de services répondent donc à une véritable problématique nationale. L’investisseur avisé réussira sans aucun doute son investissement dans ces deux catégories de population, sous réserve de choisir un bon gestionnaire (reconnu sur le marché) et en optant pour le bon emplacement.
Comme évoqué précédemment, l’investissement LMNP dans une résidence de service étudiante ou sénior nécessite de choisir le bon produit. Ainsi, le gestionnaire de la résidence doit proposer des appartements meublés et adaptés au public visé. Les logements doivent par exemple être tous équipés d’une cuisine et d'une salle de bain.
En outre, une résidence de service doit proposer, a minima, trois des prestations suivante :
- un service d'accueil
- le petit déjeuner
- des espaces communs
- le nettoyage régulier des locaux
Les avantages de l'investissement LMNP en résidence services
Avantages fiscaux
L’investissement LMNP dans une résidence de services va vous permettre de vous constituer un parc immobilier pour préparer votre retraite et vous générer des sources de revenus complémentaires sans aucune contrainte de gestion.
En effet, cet investissement en LMNP va vous octroyer des revenus réguliers grâce au bail commercial conclu avec la société gestionnaire.
En outre, vous pouvez via le dispositif Censi-Bouvard, réduire votre impôt sur le revenu à hauteur de 11%* du prix d'achat de votre bien, tout en récupérant la TVA sur celui-ci. En contrepartie, vous devez “rester” dans cet investissement 9 ans au minimum, sous peine de devoir rembourser les avantages fiscaux perçus antérieurement.
Vous pouvez également opter pour le dispositif de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel.
Dans ce cas, vous allez pouvoir :
- réaliser un investissement locatif meublé,
- déduire l’ensemble de vos charges grâce au mécanisme de l’amortissement comptable (si vous optez pour le régime réel).
L’absence de contraintes de gestion
En investissant dans une résidence de services étudiante ou une résidence de services sénior, l’exploitant va s’occuper de A à Z du bon fonctionnement de la résidence, et veiller à faire grimper le taux d’occupation. En effet, le gérant assume l’entretien et la gestion au jour le jour de votre bien. C’est lui qui gère les risques locatifs.
En revanche, comme le dispose l’article 606 du code civil, le propriétaire paiera les impôts locaux et les gros travaux, principalement.
Autrement dit l’investissement en résidence de services LMNP permet donc de déléguer complètement la gestion de votre bien en s’appuyant sur l'expertise de l’exploitant.
Comme dans l’immobilier classique, pour réussir votre investissement LMNP dans une résidence gérée, vous devrez prendre en compte:
- La qualité du promoteur
- L’emplacement
- Acheter au juste prix
- Bien vérifier le contrat de bail commercial
Quoi qu’il en soit, retenez qu’il est important de se faire accompagner par un professionnel de ce secteur. Conrad Conseil sera force de proposition et étudiera vos demandes.
L’essentiel à retenir sur les résidences de services étudiantes
- Les résidences services exigent la rédaction d’un bail commercial de minimum 9 ans conclu avec l'exploitant de la résidence qui vous reverse chaque mois, un revenu locatif.
- La loi Censi-Bouvard : vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11%* et de récupérer la TVA.
- Le statut LMNP : récupération de la TVA, amortissement mobilier et immobilier et régime Micro BIC.